Umowy dzierżawy pod wiatraki

W ostatnim czasie nasiliły się u wielkopolskich rolników wizyty przedstawicieli firm zajmujących się budową farm wiatrowych. W związku z tym Wielkopolska Izba Rolnicza pragnie zwrócić swym członkom uwagę na mogące grozić im niebezpieczeństwa proponowanych uregulowań, które w okresie trwania umów dzierżawy mogą wywoływać niekorzystne dla rolników skutki. Właściciele gruntów, które spełniają warunki do posadowienia na nich czy to pojedynczego wiatraka czy też dużej farmy są zachęcani do zawarcia umowy dzierżawy, a głównym argumentem ku temu jest oferowany czynsz dzierżawny wynoszący nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych od jednego wiatraka. Decydując się na podpisanie umowy trzeba zwrócić uwagę na zapisy w niej zawarte i pamiętać, że rozwiązanie przed upływem czasu, na który je zawarto lub zerwanie umowy przez wydzierżawiającego wiąże się z dużymi karami.

Przy podpisywaniu umów na dzierżawę gruntów rolnych pod elektrownie wiatrowe należy zwrócić uwagę na zagrożenia związane m.in. z:

• Propozycją zawarcia umowy przyrzeczonej na okres ponad 20 lat, bez możliwości jej wcześniejszego rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym (w przypadku rażącego naruszenia przez dzierżawcę istotnych postanowień umowy), bądź za wypowiedzeniem. W treści umów powinny znaleźć się postanowienia umożliwiające jednostronne rozwiązanie przez wydzierżawiającego rolnika umowy ze skutkiem natychmiastowym, w przypadku nieopłacenia czynszu lub innych opłat, bądź naruszenia przez dzierżawcę innych istotnych, z punktu interesów rolnika postanowień umowy. Ponadto należy wystrzegać się zapisu w którym dzierżawca może w drodze oświadczenia złożonego wydzierżawiającemu, jednorazowo przedłużyć czas trwania umowy o dalsze pięć lat.
• Usytuowanie dzierżawionej działki. Należy zwrócić uwagę na to aby jej położenie było w miejscu najmniej kolidującym w korzystaniu z pozostałej powierzchni gruntu. Działkę taką najlepiej wydzielić geodezyjnie i założyć dla niej odrębną księgę wieczystą na koszt dzierżawcy. Bardzo ważna jest odległość wiatraków od siedzib ludzkich. Ze względu na obowiązujące przepisy farma wiatrowa powinna znajdować się w odległości co najmniej ok. 500 metrów od najbliższych osad. Odległość ta wynika z przepisów dotyczących dopuszczalnego natężenia hałasu w miejscach sąsiadujących z inwestycją.
• Brak postanowień dotyczących ponoszenia kosztów związanych z przyszłym wykonywaniem obowiązków przyjętych przez wydzierżawiającego. Projekty umów często stanowią, że rolnik zobowiązany będzie do dokonania określonych czynności faktycznych, bądź prawnych, bez wskazania kto poniesie koszt tych czynności. Przewidywanym rozwiązaniem jest, że koszty takie w każdym przypadku poniesie dzierżawca. Należy też pamiętać, aby nie brać na siebie obowiązku uzyskania pozwolenia na posadowienie wiatraka, a przenieść ten obowiązek na dzierżawcę, który jako posiadający prawo do dysponowania gruntem będzie uprawniony do uzyskania takiego pozwolenia.
• W aspekcie czynszu dzierżawnego, projekty umów z reguły zakładają, że dzierżawca będzie płacił czynsz dopiero od momentu uruchomienia produkcji energii i w wysokości określonym procentem od wartości sprzedanej energii elektrycznej. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, że rolnik w okresie od faktycznego przekazania gruntu do rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej (okres ten może wynosić nawet trzy lata). Nadto w niektórych propozycjach wysokość czynszu przysługującego rolnikowi ma być uzależniona tylko od wartości sprzedanej przez Dzierżawcę energii, nie przewidując stawek kwotowych za dzierżawę danej nieruchomości gruntowej. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punku widzenia interesu rolnika, jest czynsz zróżnicowany, a mianowicie ustalany jako czynsz kwotowy (stawka roczna, lub za inny okres) plus prowizja określona wskaźnikiem procentowym od wartości sprzedanej energii elektrycznej.
• Należy starać się by dzierżawca zobowiązany był do zapłaty czynszu już od momentu podpisania umowy przedwstępnej, ponieważ od tego momentu rolnik związany jest postanowieniami tejże umowy i ma ograniczone możliwości w zakresie dysponowania i obciążania, a także użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Jednak często umowy tego zapisu nie przewidują. Ważne jest aby umowa zawierała zapis, że czynsz dzierżawny co roku będzie waloryzowany. Rolnik musi też mieć świadomość, że od dochodu za dzierżawę gruntu pod działalność gospodarczą zapłaci podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19%.
• Niekorzystny dla rolników jest również zapis mówiący o tym, że wydzierżawiający jest uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku 3-miesięcznej zwłoki dzierżawcy w zapłacie czynszu dzierżawnego, pod warunkiem pisemnego uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia mu dodatkowego, co najmniej 3-miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Tak sformułowany zapis umożliwia zwlekanie z uiszczeniem czynszu przez okres trzech miesięcy bez jakichkolwiek konsekwencji prawnych i finansowych. Uprawnienie wydzierżawiającego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy wprowadza konieczność wyznaczenia kolejnego terminu zapłaty zaległości. W praktyce oznacza to, że aby umowa mogła zostać wypowiedziana, zwłoka w płatności czynszu musi sięgać aż pół roku.
• W proponowanych rolnikom do podpisania umowach często zawierane są postanowienia umożliwiające zmiany podmiotowe po stronie dzierżawcy, bez możliwości wpływu na to ze strony wydzierżawiającego. W takiej sytuacji należy starać się, aby każdy zamiar zmian był uzgadniany z rolnikiem, dzięki czemu będzie on miał możliwość wpływu na to, z jakim w przyszłości podmiotem będzie miał do czynienia, czy podmiot ten jest wiarygodny pod względem merytorycznym i ekonomicznym, co nie jest bez znaczenia jeżeli chodzi o możliwości wypełniania warunków umowy oraz opłacania ustalonego czynszu i innych świadczeń określonych umową.
• Przykładem niekorzystnego zapisu w umowach jest zastrzeżenie wykupu nieruchomości w przypadku zbycia jej na rzecz osoby trzeciej. Tak ogólny zapis nie daje wydzierżawiającemu możliwości przeniesienia własności nieruchomości np. na syna w przypadku skorzystania z prawa do emerytury lub renty. Stąd też ważne jest zamieszczenie w umowie odpowiedniego zastrzeżenia.
• Kluczową kwestią są obowiązki wydzierżawiającego po zakończeniu obowiązywania umowy, zwłaszcza dotyczące przywrócenia wydzierżawianej nieruchomości do stanu istniejącego przed zawarciem umowy. Podmioty dążące do zawarcia umowy w treści projektów przedkładanych umów, bądź pomijają to zagadnienie, bądź też regulują je w sposób ogólnikowy i mało precyzyjny. Należy zwracać uwagę na to, by treść umowy nakładała na dzierżawcę obowiązki rekultywacji gruntu, w taki sposób aby w przyszłości było możliwe wykorzystywanie nieruchomości na cele związane z produkcją rolniczą. Dzierżawca powinien być zobowiązany również do utworzenia na koszt własny funduszu przeznaczonego na sfinansowanie rozbiórki elektrowni wiatrowej.
• W umowie powinien znaleźć się zapis o odpowiedzialności dzierżawcy, który powinien ponosić odpowiedzialność za szkody wyrządzone wydzierżawiającemu lub osobom trzecim w związku z budową, uruchomieniem i eksploatacją elektrowni wiatrowej lub za szkody za które wydzierżawiający będzie odpowiadał w stosunku do osób trzecich. W związku z powyższym dzierżawca powinien zawrzeć stosowne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Natomiast wydzierżawiający ma prawo żądać przedłożenia polisy.
• Przy zawieraniu umów należy zwrócić uwagę w jaki sposób rozłożone są w okresie obowiązywania umowy ciężary i opłaty o charakterze publicznoprawnym (podatki i opłaty obligatoryjne), związane z nieruchomością będącą przedmiotem umowy.
• Ważnym zagadnieniem, w przypadku podpisania umowy, jest wprowadzenie zmian w składanej w ARiMR deklaracji dotyczącej dopłat bezpośrednich. Powierzchnia zajęta pod wiatrak będzie wyłączona z produkcji rolniczej, dlatego też należy dokonać powyższej zmiany w deklaracji.

Ponadto właściciele gruntów muszą mieć świadomość, że negocjowaniem i przygotowaniem dokumentów zajmuje się nie inwestor tylko firma wyspecjalizowana w przygotowanie dokumentacji, które to następnie odsprzedaje inwestorowi. Bardzo, ważne jest aby po podpisaniu umowy nie mieć wątpliwości co do treści zapisów w dokumencie i co do stawki za dzierżawę gruntu. Dlatego warto przed podpisaniem umowy skontaktować się z prawnikiem w celu wyjaśnienia wszelkich niejasności. Wielkopolska Izba Rolnicza, w celu udzielenia pomocy w zakresie zabezpieczenia interesów rolników, zapowiada pomoc w zakresie oceny projektów umów na dzierżawę gruntów pod elektrownie wiatrowe.

Opracowanie:
Agnieszka Masion-Zamorska
BP WIR w Pile