Wielkopolska Izba Rolnicza
Wielkopolska Izba Rolnicza

Ziemia pod wiatraki


Z uwagi na dogodne warunki klimatyczne oraz na zobowiązanie Polski do stopniowego zwiększania udziału energii pochodzącej ze źródeł, nazwijmy to, naturalnych, w łącznym bilansie zużywanej energii, pojawiło się ostatnio w naszym kraju wielu przedsiębiorców chcących budować fermy elektrowni wiatrowych. W związku z obserwowaną ekspansją inwestorów zainteresowanych stawianiem wiatraków narasta coraz więcej pytań i wątpliwości związanych z tym tematem. Ze względu na ograniczone ramy niniejszego artykułu postanowiłem ograniczyć się do wyjaśnienia kwestii związanych z dzierżawą gruntów oddawanych pod elektrownie wiatrowe, w szczególności z czasem jej trwania.

Problem powstał, albowiem inwestorzy nie chcąc bądź nie mając możliwości budowania wiatraków na gruntach będących ich własnością, zabiegają w tym celu o objęcie w dzierżawę gruntów należących najczęściej do rolników. Co najistotniejsze w grę wchodzą tutaj umowy dzierżawy o wieloletnim okresie trwania, zawierane nierzadko na trzydzieści i więcej lat. Z punktu widzenia inwestora i kredytującego go banku jest to rozwiązanie korzystne i opłacalne, ponieważ ponosi on spore koszty związane z budową bądź co bądź urządzeń o znacznych rozmiarach, jak również ciąży na nim ryzyko dotyczące funkcjonowania elektrowni i odbioru wytworzonej energii. Jednakże nie zawsze to, co jest w interesie inwestora, musi być zbieżne z korzyścią dla rolnika. Nie twierdzę, że wszystkie umowy dzierżawy proponowane przez firmy chcące stawiać elektrownie wiatrowe są skrajnie niekorzystnie i zwyczajnie złe dla właściciela gruntów, aczkolwiek zalecałbym bardzo daleko posuniętą ostrożność w tym zakresie. Warto zastanowić się nad skonsultowaniem proponowanej umowy z profesjonalnym prawnikiem, może być to przykładowo adwokat lub radca prawny, celem poznania opinii fachowca w przedmiocie zawierania umów cywilnoprawnych. Oczywiście wiązać się to będzie z pewnymi kosztami, ale przecież z zawarciem umowy dzierżawy łączy się uzyskiwany czynsz dzierżawny, zatem poniesiony wydatek w stosunku do korzyści jakie uzyskujemy jest naprawdę niewielki.

Przechodząc do meritum chciałbym się zająć i wyjaśnić problem związany z dzierżawą gruntów na okres 30 i więcej lat. Rolnicy bowiem wyrażają obawę, że wydzierżawienie nieruchomości na tak długi okres prowadzić będzie do zasiedzenia jej prawa własności. Nic bardziej mylnego. Nie ma prawnej możliwości, ażeby pozostawanie w stosunku dzierżawy przez 30 lub więcej lat uprawniało do nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, albowiem wówczas taki posiadacz nabywa jej własność po upływie lat trzydziestu. Kluczową kwestią jest tutaj wyjaśnienie pojęcia posiadacza samoistnego. Potrzeba wiedzieć, że nie każde posiadanie jest posiadaniem samoistnym. Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem jak z powyższego wynika dzierżawca obejmujący grunty od właściciela staje się ich posiadaczem zależnym, zaś posiadanie zależne nie może prowadzić do zasiedzenia. Innymi słowy, żeby nabyć nieruchomość przez zasiedzenie należy posiadać ją co najmniej 20 lat (przy dobrej wierze) lub 30 lat (zła wiara) jako posiadacz samoistny, a więc taki, który zachowuje się w stosunku do niej jak właściciel. Można wskazać, że posiadacz zachowuje się jak właściciel wówczas, gdy nie płaci za posiadanie nieruchomości żadnego czynszu dzierżawnego czy też nie uiszcza z tego tytułu żadnych świadczeń na rzecz "prawowitego" właściciela, a jedynie płaci za nią np. podatek rolny i to pod warunkiem, że opłacanie tego podatku nie wynika z zawartej umowy z właścicielem. Jeżeli w trakcie trwania długoletniej umowy dzierżawy dzierżawca zaprzestanie płacenia czynszu i będzie uważał, że przez to rozpocznie się bieg zasiedzenia, to także będzie w błędzie, albowiem stosunek dzierżawy przez to nie ustał, stąd też jego posiadanie nie nabierze od tego momentu charakteru samoistnego. Do wygaśnięcia umowy dzierżawy potrzebne jest albo upłynięcie okresu, na który została zawarta, lub rozwiązanie jej przez którąkolwiek ze stron albo na mocy ich porozumienia. Samo zaprzestanie opłacania czynszu nie wywoła takiego skutku, a spowoduje jedynie, że właściciel będzie miał roszczenie o jego zapłatę wraz z odsetkami oraz będzie miał prawo do wcześniejszego wypowiedzenia stosunku dzierżawy nawet zawartego na z góry określony czas. W tym miejscu, z ostrożności, zachęcałbym rolników, którzy wydzierżawili swoją ziemię i mają problemy z wyegzekwowaniem od dzierżawców należnego im czynszu bądź innych świadczeń, do których są oni zobowiązani, aby nie odkładali załatwienia tych spraw na przyszłość chociażby ze względu na czas przedawnienia roszczeń przysługujących właścicielowi.

Reasumując dotychczasowe rozważania posiadanie gruntów na mocy zawartej umowy dzierżawy, która nie wygasła, jest posiadaniem zależnym, a takie w żaden sposób nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Posiadacz zależny nie zachowuje się jak właściciel z uwagi na ciążący na nim obowiązek świadczenia czegoś w zamian za użytkowane grunty. Przedstawione stanowisko ma ugruntowaną pozycję zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie, potwierdzeniem czego jest pogląd Elżbiety Klat wyrażony w Monitorze Prawniczym (1993.4.99) w artykule "Zasiedzenie nieruchomości rolnej", gdzie stwierdziła, iż prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia może nabyć tylko posiadacz samoistny, a więc nie może jej nabyć w tej drodze ani posiadacz zależny (np. dzierżawca, użytkownik, zastawnik) ani osoba, która miała i ma ją tylko w zarządzie.

Kończąc niniejsze rozważania z całą mocą należy stwierdzić, że stosunek dzierżawy nieruchomości rolnej nie może skutkować zasiedzeniem jej prawa własności. Otóż tak długo jak umowa dzierżawy trwa, dzierżawca w stosunku do oddanej ziemi jest jej posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tego powodu zasiedzieć ziemi nie może. Gdyby po rozwiązaniu umowy dotychczasowy dzierżawca utrzymywał się w posiadaniu nieruchomości, czyli nie zostałaby mu ona odebrana, i zachowywałby się jak jej właściciel, to dopiero wtedy nabyłby pozycję posiadacza samoistnego i od tego momentu byłby liczony czas niezbędny do zasiedzenia.

 

Wojciech Lignowski